21 三月

自由党给你买房打9折?房贷限收入4倍最高48万–多伦多房地产公司/多伦多楼花投资

 

联邦自由党政府的2019年度预算案向首次置业人士推出诱人的优惠政策:由加拿大房屋按揭公司(CMHC)出资房价的10%,减轻买房者的按揭负担。但是限制条件是申请人年收入低于12万元,能够拿出5%的首付,以及房贷不能超过申请人年收入的4倍,即按揭贷款和CMHC贷款之和不能超过48万元。

 

Ty Wright/Bloomberg

据CBC报道,预算案提出“首次买房者激励项目”(First Time Home Buyer Incentive),计划未来三年出资12.5亿元,提供所谓的“股份共享按揭”(shared equity mortgage)。

 

理论上,这类似于免息贷款,没有设还款期限。合资格的申请人必须家庭年收入低于12万元,能够支付房价5%的首付款,这是CMHC提供按揭保险的最低要求。

 

此外,房屋的贷款最高是申请人年收入的四倍,即按揭额加上CMHC贷款总和,不能超过48万元。

 

以目前多伦多和温哥华的房价看,这项优惠政策显然不适合这两个最大的市场。

 

如果以上条件都能满足,CMHC将为新房的买房者提供10%的贷款,二手房提供5%的贷款。作为交换,CMHC获得房屋的相应股份。

 

如何偿还CMHC的贷款?

 

新政让买房者的按揭贷款少了,但是未来这笔钱也是要还的。至于如何还?政府称更多的细节会在今年秋季公布。

 

举例而言,如果首次置业者要买40万元的房屋,必须筹到2万元首付,按揭金额是38万元,而新政下,CMHC出资4万元,获得10%的房屋股权。买房者的按揭减至34万元。

 

按照目前标准3.5%的按揭利率,25年期,每月还款额可减少200元,每年省下2700元。

 

问题在于,将来卖房时,业主如何偿还CMHC的这部分股权?

 

预算案并没有说明,是否按CMHC出资的实际金额偿还?如果房屋增值,还款额是否也增加?如果房屋贬值,是否也要按实际金额偿还?

 

政府官员称,有关细节会在未来几个月出台。

 

经济师担心推高房价

 

会计行德勤(Deloitte)首席经济师Craig Alexander指出,这项政策有助于让更多加拿大人买得起房,但是政府应小心避免推高房价。

 

政府称,这项计划有望在未来三年创造10万新的首资置业者。

 

皇家银行首席经济师Craig Wright也认为新政有问题。他称,2016年人口统计显示,加拿大的房屋拥有率是67.8%,高过美国的63.4%。全球大都市巴黎(33%)、柏林(37%)、伦敦(47%)的住房拥有率,都低于加拿大城市卡尔加里(73%)和多伦多(66%)。

 

因此,他认为这项政策更多是出于政治目的,而且如果实施不当,可能令早前的市场降温措施,如压力测试等失效,导致房价上涨,房屋负担能力下降。

 

让买房者借贷更多

 

加拿大另类政策研究中心经济师David MacDonald指出,新政只是增加新的贷款途径,让买房者向CMHC和RRSP借贷更多的钱,未来有更多的钱要偿还。所以它并没有减轻买房者的负担。

 

预算案中,政府也提出首次置业者从RRSP提取的最高金额增加1万元,至3.5万元。

 

报道称,CMHC是国有公司,负责为本国房地产市场的按揭贷款提供保险。新政将令CMHC在房地产市场上发挥更大的作用。